これはある区議会議員の意見だけど
これを読むと都内の大規模再開発の根源は容積率操作だとわかる

>再開発は、ある区画の容積率をアップして、増えた床面積から生まれた建物を売ったお金で建設費など負担して、地権者が無料で建物を建て替えられる仕組みです。

多くの場合、複数の地権者がいて、地権者間で合意形成をして、地権者は無料で建物を建て替えられ、事業協力者というデベロッパーは、土地を買わずに利益を得られます。

地権者は、土地に見合った価値分の区分所有権を無料で得ることが出来、タダで古くなった建物を建て替えられて良い仕組みのように見えますが、土地という固定資産の所有割合が減り（新たに住宅やオフィス部分を売却すると）、建物という減価償却する資産に変わってしまいます。
そのうえ、建て替え前は全ての地権者が接道を確保していましたが、ビルの中の一等地は限られていて、良い場所をもらえるとは限らず、しかも、居住用だと、新たに莫大な管理費などを負担しなければなりません。

一方、デべロッパーは、建設費補助、利子補給、減税・免税措置を受け、私から見るとリスクなく確実に莫大な事業利益を得られる仕組みです。
六本木ヒルズやミッドタウンやヒカリエ、丸ビル、新丸ビル、最近だと渋谷のスクランブルスクエアなど、東京に次々と超高層ビルが並ぶのは、このしくみを使っているからで、事業者の自己責任でお金を借りるなど自己責任で投資をしているわけではありません。中には、区画全部が一つの地権者の場合もあります。

いま、私たちが使わなければならない税金・制度は、再開発ではなく、個人事業主や中小企業がささえる地域内循環経済のためであり、再開発による投資利益に税金を使い、高層集合住宅でコミュニティを分断すべきでは無いと思います。

しかも、影響は国民だけでなく、国税も投入されますし、東京一極集中で相対的に地方が疲弊していきます。


速やかに事業者の利益のための再開発はやめるべきです。


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